文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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