5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(m退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思ù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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