饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项目(m本番什么意思 日语里本番什么意思ù)、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)本番什么意思 日语里本番什么意思的(de)行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各(gè本番什么意思 日语里本番什么意思)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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