饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范粗犷，粗旷和粗犷区别在哪(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)粗犷，粗旷和粗犷区别在哪介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，粗犷，粗旷和粗犷区别在哪这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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