近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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