近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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