导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shìMedical staff可数吗，stuff)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市Medical staff可数吗，stuff(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(Medical staff可数吗，stuffpèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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