导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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