近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会(huì)进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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