万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思(shā)入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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