近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōn张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗g)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗magedata>

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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