5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōn每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我g)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(y每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我ì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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