OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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