5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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