近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì大学老师最怕什么部门举报)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)大学老师最怕什么部门举报募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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