万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn嘴巴含胸的感觉知乎)解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前嘴巴含胸的感觉知乎，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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