5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèn四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法g)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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