文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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