文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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