万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积