“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地(dì)产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下(xià)的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个(gè)股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需(xū)要非(fēi)常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆(bào)雷的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低(dī)的、此前(qián)没(méi)有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一(yī)下(xià)今年房地(dì)产(chǎn)的(de)开发资金来源(yuán)，可(kě)以发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意(yì)给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房(fáng)的(de)销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的(de)房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行业(yè)出现了一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是(shì)在销售，还是融资(zī)等(děng)各个方面都(dōu)非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营房企股价大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么，我们(men)会特别(bié)重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本(běn)是(shì)否是行业内(nèi)最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称得上完全(quán)健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未来市(shì)场，以(yǐ)及(jí)过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维(wéi)持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由(yóu)此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的(de)扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房(fáng)企梳(shū)理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在(zài)践行较(jiào)积极(jí)的(de)拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与(yǔ)净负自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别民(mín)营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们(men)是以同一(yī)筛选标准来看国(guó)央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好(hǎo)国(guó)央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集(jí)团(tuán)的十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的受青睐(lài)，和其(qí)自身(shēn)的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多(duō)维度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自(zì)杭(háng)州地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同(tóng)样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭(háng)拿(ná)地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主要(yào)包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数(shù)据(jù)充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关(guān)的行业，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第(dì)一(yī)季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价(jià)值(zhí)、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名(míng)长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集(jí)团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅(jǐn)有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的(de)物业股也(yě)越来(lái)越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不(bù)是一(yī)个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希(xī)望挣(zhēng)的是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提(tí)价(jià)的公(gōng)司很少，因为物业(yè)公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特(tè)别(bié)好，客户没(méi)有那么(me)满意，能(néng)做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公(gōng)司能在业内做(zuò)到(dào)到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

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