5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长1千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗83.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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