近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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