导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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